房地产市场需求结构将变改善型加速上升

2011-12-03 14:32:00 来源:转载 浏览次数:0 字体:

今年以来,在政府严厉的调控政策下,房地产市场成交量大幅萎缩、地产商现金流日益紧张,房地产价格持续上涨的势头得到明显遏制,一些重点城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房地产市场未来的发展,笔者认为,未来中国房地产市场需求仍将较快增长,但需求结构将迎来趋势性转变。满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期,能同时满足改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。

从居民购买住宅的次数分类,可以将房地产购买需求分为首次购房需求和再次购房需求。其中,首次购房需求对应着居民的基本自住需求,再次购房需求包括两种主要的类型:居民改善性住宅需求和居民投资性住宅需求。不同的住宅需求,会受不同的因素驱动。

基本自住需求将维持较高水平

对于基本自住需求而言,在人口数量、城镇化率、城镇人口中25-34岁年龄段人口数量和人均可支配收入等四项驱动因素中,前三项反映的是潜在需求,第四项反映的是购买能力,当上述四项驱动因素共同作用时,方能形成有效的基本自住需求。

从人口数量看,在2010年底我国总人口约13.4亿,按照较保守预计,人口数量的峰值可能在2030年附近出现,届时有望达到14.32亿。由此可见,中国人口数量在未来较长时期内将不断上升,这将产生大量的潜在基本自住需求。

从城镇化率看,在2050年之前中国城镇化率仍将不断提高,并有望在2050年上升至70%以上。由于中国的土地政策使得城镇居民是住宅基本自住需求的绝对主力,而城镇居民人口比例的快速提高与中国人口数量,在未来较长时间范围内的持续增长两种因素的叠加作用,无疑将进一步增加潜在的基本自住需求。

从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看,未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量,将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。由于人口年龄结构和置业水平有很强的相关性,通常城镇人口在25-34岁左右进入第一次置业高峰,从而成为基本自住需求的主力人群,因此这一年龄段人口数量变化,意味着未来潜在自住需求将出现较明显回落。

从人均可支配收入来看,“刘易斯拐点”的到来意味着今后居民人均收入将进入快速增长阶段,人均可支配收入和购买能力也将由此快速上升。预计在2011年—2025年期间,中国城镇人口年均增加数量将在1000万—1400万之间,乡村人口年均减少700万左右;随着农村劳动力人口日益供不应求,劳动力要素价格将出现趋势性的快速上升现象,由此必将带来人均收入以及人均可支配收入的快速提高,从而使居民自住住宅的购买能力也随之大幅提升。

从以上分析可以看出,未来潜在基本自住需求将先高位徘徊后逐渐回落,但考虑到未来居民人均可支配收入将较以往出现快速上升,从而使更高比例的潜在自住需求能转化为现实有购买能力的需求。因此,整体而言,有效的基本自住需求在2030年以前将总体维持在较高水平,不会较2010年出现大幅滑落。

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